जगातील सर्वात मोठी रिअल इस्टेट कंपनी दिवाळखोर:चिनी संस्थापकाला जन्मठेप; कंपनीवर ₹28 लाख कोटींचे कर्ज होते

2017 मध्ये जगातील सर्वात मौल्यवान रिअल इस्टेट कंपनी बनलेल्या चीनच्या एव्हरग्रँडला कोर्टाने शुक्रवारी दिवाळखोर घोषित केले आहे. यापूर्वी गुरुवारी फसवणुकीच्या प्रकरणात कंपनीचे संस्थापक हुई का यान यांना जन्मठेपेची शिक्षा सुनावण्यात आली होती. कंपनीवर सुमारे ₹28 लाख कोटींचे कर्ज होते. गरीब घरातील मुलगा बनला देशातील सर्वात श्रीमंत व्यक्ती एव्हरग्रँडचे संस्थापक हुई का यान यांची कथा गावातील एका गरीब मुलाची आहे, जो शहरी स्वप्नांचा सौदागर बनून चीनमधील सर्वात श्रीमंत माणूस बनला. त्यांनी ‘एव्हरग्रँड’ नावाचे एक विशाल साम्राज्य उभे केले, जे गगनचुंबी इमारती बांधत होते आणि फुटबॉल क्लब विकत घेत होते. मॉडेल सोपे होते – जमीन खरेदी करा, पाया घालण्यापूर्वीच कागदोपत्री सर्व फ्लॅट विकून टाका आणि ग्राहकांकडून मिळालेल्या त्या आगाऊ पैशातून पुढील प्रकल्प सुरू करा. पण पत्त्यांच्या या महालाचा पाया अफाट कर्जावर आधारित होता. जेव्हा सरकारने कर्जाचे स्रोत बंद केले, तेव्हा साम्राज्य कोसळले. 280 शहरांमध्ये पसरलेले 1,300 अपूर्ण प्रकल्प आणि 300 अब्ज डॉलर म्हणजेच सुमारे ₹28 लाख कोटींच्या कर्जाचा डोंगर मागे सोडून एव्हरग्रँड अखेर इतिहासाच्या पानांमध्ये दफन झाले. संस्थापक हुई का यान यांना न्यायालयाने आर्थिक फसवणुकीप्रकरणी जन्मठेपेची शिक्षा सुनावून तुरुंगात पाठवले आणि दुसऱ्याच दिवशी ग्वांगडोंगच्या न्यायालयाने कंपनी पूर्णपणे बंद करण्याच्या आदेशावर शिक्कामोर्तब केले. चीनमधील या सर्वात मोठ्या इस्टेट क्रॅशशी संबंधित 10 महत्त्वाचे प्रश्न-उत्तरे समजून घ्या: प्रश्न १. न्यायालयाने एव्हरग्रँडविरुद्ध दिवाळखोरी प्रक्रियेची याचिका का स्वीकारली? उत्तर: ग्वांगझू न्यायालयाने ग्वांगझू रुरल कमर्शियल बँकेच्या याचिकेवर हा निर्णय दिला. न्यायालयाने असे मानले की कंपनी कर्ज फेडण्यास पूर्णपणे असमर्थ आहे आणि तिची एकूण मालमत्ता दायित्वांच्या तुलनेत खूप कमी आहे. यासोबतच कंपनी पूर्णपणे बंद करण्याची कायदेशीर प्रक्रिया सुरू झाली. प्रश्न २. एव्हरग्रँडचे संस्थापक हुई का यान आणि कंपनीवर काय-काय कारवाई झाली आहे? उत्तर: ६६ वर्षीय हुई का यान यांना फसवणूक आणि आर्थिक गैरव्यवहारांमध्ये दोषी ठरवून जन्मठेपेची शिक्षा सुनावण्यात आली आहे. त्यांचे सर्व राजकीय अधिकार काढून घेण्यात आले आहेत आणि त्यांची संपूर्ण खासगी मालमत्ता जप्त करण्याचे आदेश देण्यात आले आहेत. याव्यतिरिक्त शेन्झेन न्यायालयाने मूळ कंपनी चायना एव्हरग्रँडवर ८.८२ अब्ज युआन आणि हेंगडा रिअल इस्टेटवर ७ अब्ज युआनचा मोठा दंडही ठोठावला आहे. प्रश्न ३. हाँगकाँग स्टॉक एक्सचेंज (HKEX) मधून डीलिस्ट होण्याचा काय अर्थ आहे? उत्तर: सतत 18 महिने ट्रेडिंग निलंबित राहिल्यानंतर, 25 ऑगस्ट 2025 रोजी एव्हरग्रँडचे शेअर्स हाँगकाँग स्टॉक एक्सचेंजमधून डीलिस्ट करण्यात आले. डीलिस्टिंग म्हणजे सार्वजनिकरित्या व्यापार करणारी कंपनी म्हणून एव्हरग्रँडचे अस्तित्व आता संपुष्टात आले आहे. एककाळी जगातील सर्वात मौल्यवान रिअल इस्टेट कंपनी असलेल्या एव्हरग्रँडच्या शेअर्सचे मूल्य आता जवळजवळ शून्य झाले आहे. प्रश्न 4. एव्हरग्रँड किती मोठी कंपनी होती आणि तिची प्रगती कशी झाली? उत्तर: एव्हरग्रँड चीनच्या शहरीकरणाच्या लाटेवर स्वार होऊन मोठी झाली होती. चीनमधील शहरी लोकसंख्या 1980 च्या 20% वरून आज 66% पर्यंत पोहोचली आहे. एव्हरग्रँडने “कर्ज घ्या, जमीन खरेदी करा, आगाऊ बुकिंगमध्ये फ्लॅट विका आणि त्याच पैशातून पुढील प्रकल्प सुरू करा” हे मॉडेल स्वीकारले. 2017-2018 मध्ये ती जगातील सर्वात मौल्यवान रिअल इस्टेट कंपनी बनली होती. तिचे मूल्य सुमारे 400 अब्ज डॉलर होते. आजच्या हिशोबाने हे सुमारे 4.90 लाख कोटी रुपये होते. प्रश्न 5. या दिग्गज कंपनीच्या पतनाची खरी सुरुवात कशी झाली? उत्तर: पतनाचे मुख्य कारण चीनी सरकारचे ‘थ्री रेड लाईन्स’ धोरण होते, जे 2020 मध्ये जास्त कर्ज घेणाऱ्या विकासकांना रोखण्यासाठी आणले गेले होते. यामुळे एव्हरग्रँडला मिळणारे स्वस्त कर्ज थांबले. कंपनी केवळ नवीन फ्लॅट्सच्या आगाऊ पैशांवर अवलंबून होती. कर्ज मिळणे थांबताच आणि घरांची विक्री घटताच, कंपनीचा संपूर्ण रोख प्रवाह (कॅश फ्लो) ठप्प झाला. प्रश्न 6. एव्हरग्रँडवर किती कर्ज आहे आणि वसुलीची काय स्थिती आहे? उत्तर: ब्लूमबर्गनुसार 2025 मध्ये एव्हरग्रँडवर 300 अब्ज डॉलरपेक्षा जास्त कर्ज होते. लिक्विडेशनची जबाबदारी सांभाळणाऱ्या अल्वारेंज अँड मार्सल फर्मने 18 महिन्यांत सुमारे 255 दशलक्ष डॉलरची मालमत्ता विकली होती, तर कर्जदारांनी 45 अब्ज डॉलर (₹3.75 लाख कोटी) चे दावे सादर केले होते. प्रश्न 7. एव्हरग्रँड बुडाल्याने सामान्य लोकांची घरे अधांतरी राहिली आहेत का? उत्तर: होय. जेव्हा कंपनी बुडाली, तेव्हा चीनमधील २८० शहरांमध्ये तिचे १,३०० हून अधिक प्रकल्प अपूर्ण अवस्थेत होते. मात्र, चिनी सरकारने परदेशी कर्जदारांऐवजी आपल्या स्थानिक नागरिकांच्या हितांना प्राधान्य दिले आहे आणि बांधकाम व्यावसायिकांना केवळ तेच अपूर्ण प्रकल्प पूर्ण करण्याचे निर्देश दिले आहेत. प्रश्न ८. एव्हरग्रँडची तुलना २००८ च्या अमेरिकेतील ‘लेहमन ब्रदर्स’ संकटाशी करता येईल का? उत्तर: तज्ञांचे मत आहे की हा ‘चीनचा लेहमन क्षण’ नाही. २००८ मध्ये लेहमन ब्रदर्स बुडाल्याने संपूर्ण जागतिक बँकिंग प्रणालीत खळबळ उडाली होती, कारण त्याचे कर्ज आंतरराष्ट्रीय बँकांशी जोडलेले होते. याउलट, एव्हरग्रँडचे संकट चिनी सरकारने खूप हळूवारपणे आणि नियंत्रणात ठेवून हाताळले, ज्यामुळे जागतिक आर्थिक संकट टळले आणि चीनची बँकिंग प्रणाली स्थिर राहिली. प्रश्न ९. या संकटाचा चीनच्या संपूर्ण अर्थव्यवस्थेवर काय परिणाम झाला आहे? उत्तर: रिअल इस्टेट चीनच्या जीडीपीचा जवळपास एक-चतुर्थांश (25-30%) भाग होता. एव्हरग्रँडच्या बुडण्यामुळे बांधकाम मंदावले, त्यामुळे स्टील आणि सिमेंटची मागणी घटली. स्थानिक सरकारांची जमीन विक्रीतून होणारी कमाई थांबली. सामान्य चिनी लोकांचा विश्वासही तुटला. प्रश्न 10. या संपूर्ण कथेतून जगासाठी आणि भारतासाठी काय धडा आहे? उत्तर: हे प्रकरण सिद्ध करते की, जास्त कर्जावर आधारित वाढीचे मॉडेल कधीतरी कोसळतेच. चीनच्या कर्ज-आधारित इस्टेट वाढीचा काळ आता संपला आहे. भारतीय रिअल इस्टेट आणि RERA सारख्या नियामकांसाठी धडा आहे की, एस्क्रो खाते आणि वेळेवर प्रकल्प वितरणाचे कठोर नियम किती महत्त्वाचे आहेत जेणेकरून सामान्य खरेदीदारांचे पैसे सुरक्षित राहतील. ज्ञानपेटी – ‘थ्री रेड लाईन्स’ काय होत्या?: